토지거래허가제 뜻부터 강남3구·용산 재지정까지 한눈에 정리

서울 부동산 시장에서 ‘토지거래허가구역’이 다시금 중요한 이슈로 떠올랐다.

특히 2025년 3월 24일부터 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 재지정되면서 시장의 관심이 집중되고 있다.

 

일반 소비자 입장에서는 다소 낯선 용어일 수 있으나, 해당 제도는 실제 매매와 투자 전략에 직접적인 영향을 미치는 규제 장치다.

이번 글에서는 ‘토지거래허가구역’의 의미부터 제도 도입의 역사, 그리고 최근 서울 강남·용산권의 확대 지정 상황까지 정리해본다.

 

토지거래허가제란?

 

‘토지거래허가구역’은 부동산 투기 우려가 있는 지역에 대해 일정 규모 이상의 토지 거래를 제한하기 위해 정부 또는 지방자치단체가 지정하는 지역이다.

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라 운영되며, 해당 구역 내에서 토지의 소유권이나 지상권을 이전하려는 계약은 반드시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

 

주거지역의 경우, 6㎡를 초과하는 면적의 주택을 거래할 때 허가가 필요하다.

실수요자 중심의 매수만 가능하며, 반드시 2년 이상 실거주해야 한다는 조건이 붙는다. 따라서 전세를 끼고 집을 매입하는 ‘갭투자’는 원칙적으로 금지된다.

 

만약 허가 없이 거래를 진행하면 계약은 무효로 간주된다. 따라서 허가 대상 여부를 반드시 사전에 확인해야 한다.

 

 

토지거래허가제의 변천사

 

토지거래허가제는 1978년 강남 개발 당시 부동산 투기를 억제하기 위해 처음 도입되었다.

이후 제도는 꾸준히 개정되었고, 현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 탄력적으로 운용되고 있다.

 

2003년 부동산 가격 급등기를 기점으로 전국적으로 활용되기 시작했고, 이후 ▲재건축 ▲재개발 ▲개발 호재가 있는 지역이 주된 지정 대상이 되었다.

 

서울에서는 ▲압구정 ▲여의도 ▲목동 ▲성수동 등이 대표적인 지정 지역이었다.

 

토지거래허가구역으로 지정되면 보통 수개월에서 수년간 효력이 지속되며, 최대 5년까지 가능하다. 지정 해제 또는 연장은 시장 상황에 따라 결정된다.

 

강남3구 해제 → 재지정 → 용산까지 확대

 

2024년 2월, 서울시는 강남 부동산 경기 부양을 위해 ▲잠실 ▲삼성 ▲대치 ▲청담동을 토지거래허가구역에서 해제한다고 발표했다.

이는 수년간 유지되어온 규제를 완화한 첫 조치였으며, 당시에는 ‘시장 정상화’ 신호로 해석되었다.

 

그러나 해제 이후 불과 한 달 만에 강남3구를 중심으로 집값이 급등했고, 인근 지역까지 영향을 미치는 ‘풍선효과’가 발생했다.

 

이에 정부와 서울시는 2025년 3월 24일부터 강남구·서초구·송파구·용산구 전역을 다시 허가구역으로 지정하는 초강수를 두었다.

이번 조치는 서울시 전체 면적의 **약 27%(163.96㎢)**에 달하며, 약 2,200개 단지 40만 가구가 영향권에 포함된다.

 

특히 이전까지 허가구역에서 제외되어 있던 ▲서초구 반포동 ▲용산구 한남동도 포함되어 더욱 강도 높은 규제가 적용된다.

지정 기간은 2025년 9월 30일까지이며, 필요 시 연장이 검토된다.

 

 

 

풍선효과와 추가 지정 가능성

 

강남권 재지정 이후, 마포·성동·강동 등 인근 지역에서 가격 상승 조짐이 나타나고 있다.

이에 정부는 추가적인 토지거래허가구역 지정 가능성을 열어두고 있으며, 조정대상지역·투기과열지구로의 확장도 검토 중이다.

 

정부는 또한 금융 대출 규제까지 강화해 갭투자를 원천 차단하겠다는 입장을 밝혔다.

전세자금대출 보증비율 축소(100%→90%)도 당초 7월에서 5월로 앞당겨 시행될 예정이다.

마무리

 

토지거래허가구역은 단순한 행정 용어가 아닌, 부동산 실거래와 투자에 직접적인 영향을 미치는 핵심 제도다.

특히 강남·용산을 포함한 이번 재지정은 과열되는 시장을 선제적으로 차단하겠다는 정부 의지가 반영된 조치라 할 수 있다.

실거주 목적의 거래가 아닌 경우, 허가 여부 확인과 조건 충족 여부를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

킨토노미, 1분 투자노트